Первые 3 месяца 2008 года были самым плохим кварталом для американских домовладельцев за почти 30 лет. Как свидетельствуют данные Mortgage Bankers Association, по состоянию на конец марта каждый 11-й обладатель мортгиджа несвоевременно производил оплату или был лишен права выкупа заложенной собственности, что является самым худшим показателем с 1979 года, когда стала анализироваться подобная статистика.

При том, что мортгиджей не имеет примерно треть американских домовладельцев, количество должников и вынужденных расстаться со своим домом составило в настоящее время 8,8% от общего количества взявших кредит, причем только с конца декабря 2007 года этот показатель возрос на 7,9%.

Впервые увеличение числа задолженностей было отмечено в конце 2006 года, и с тех пор этот процесс ускорялся с каждым кварталом. И хотя изначально он происходил за счет большого числа выданных субстандартных кредитов, позже из-за общего ослабления экономики и снижения стоимости домов во многих регионах страны в зоне риска оказались и обладатели ссуд, выданных на более выгодных условиях.

Возможно, ситуация ухудшится в предстоящие месяцы еще больше, если уровень безработицы будет возрастать. Причем критической ситуация станет не только для домовладельцев, которые лишатся работы, а следовательно, и источника дохода, необходимого для оплаты мортгиджа. Ведь, как отмечает Джон Лонски, главный экономист Moody's Investors Service, в этом случае уменьшится количество работающих - потенциальных покупателей недвижимости, то есть продать дом по приемлемой цене станет еще проблематичнее.

Свою роль сыграют и местные особенности, поскольку количество обанкротившихся домовладельцев особенно быстро увеличивается там, где в годы бума на рынке недвижимости цены на нее оказались чрезмерно завышены, и в регионах, переживающих экономические трудности. Так, к примеру, на Калифорнию и Флориду приходится почти треть всех случаев конфискации недвижимости за долги по мортгиджу или несвоевременной оплаты кредита в срок до 90 дней. Поскольку на протяжении прошедших лет стоимость жилья и проценты по мортгиджам увеличивались быстрее, здесь ныне сложилась более тяжелая ситуация, чем в других штатах. И, по словам Джей Бринкманна, вице-президента отдела исследований и экономики Mortgage Bankers Association, причины, по которым разразился кризис на рынке жилья в Калифорнии и Флориде, сказываются и в масштабе всей страны.

В штатах Среднего Запада - например, Мичигане и Огайо - неоправданное завышение цен было не столь значительным, однако здесь сказались такие факторы, как сокращение числа рабочих мест в индустрии и большое количество выданных рискованных мортгиджей. Майкл Янгблад, аналитик компании Friedman, Billings, Ramsey, отмечает, что последние годы были очень тяжелыми для промышленной отрасли Америки, поэтому не может не радовать тот факт, что темпы сокращения числа рабочих мест ныне несколько замедлились. Соответственно, обнадеживающим признаком является и то, что с IV квартала прошлого года по I квартал нынешнего количество случаев, когда недвижимость была конфискована за долги по мортгиджам, сократилось с 10,5% до 9,7%. Однако этого еще недостаточно, и не случайно Мичиган, Индиана и Огайо входят в число пяти штатов с наибольшим количеством банкротств домовладельцев (кроме того, самые высокие показатели отмечены во Флориде и Миссисипи).

Чаще всего финансово несостоятельными оказываются владельцы мортгиджей с плавающей процентной ставкой, которая вначале остается на низком фиксированном уровне в течение нескольких лет, а затем начинает достаточно быстро расти. Аналитики отметили тот факт, что зачастую проблемы возникают еще до повышения ставки, и это обстоятельство неслучайно, поскольку чаще всего такие мортгиджи брали инвесторы, покупатели, желавшие не платить первоначальный взнос или обойтись небольшой суммой, и люди, которые не могли раскрыть свои источники дохода.

Кроме того, значительную роль сыграло снижение цен на недвижимость, вследствие чего, как говорит Роберт Ван Ордер, адъюнкт-профессор Университета Мичигана и бывший главный экономист компании Freddie Mac, в особенно тяжелом положении оказались домовладельцы, которые взяли кредит на большую сумму, чем в настоящее время стоит их жилье. Он отмечает, что во время последних кризисов на рынке недвижимости (например, в начале 1990-х) в общенациональном масштабе цены на нее не снижались, а на региональном уровне этот процесс шел гораздо более медленными темпами. Но ныне, достигнув пика в середине 2006 года, стоимость домов уменьшилась примерно на 16% (согласно индексу Standard&Poor's/Case-Schiller) или даже на 25%, как считают эксперты Lehman Brothers.

Неоднозначна и ситуация на рынке труда: с одной стороны, безработица удерживается на уровне 5%, однако даже работающим все тяжелее справляться со своими финансовыми обязательствами. По подсчетам Бернарда Бомоля, управляющего директора Economic Outlook Group, инфляция опережает темпы роста заработной платы, и в результате принимать важные решения становится труднее.

И все же надежда на то, что выход все же будет найден, еще жива. В частности, в Конгрессе обсуждается план по выделению Federal Housing Administration 300 миллиардов долларов, которые будут направлены на рефинансирование мортгиджей. Это облегчит жизнь не только миллионам домовладельцев, но и компаниям по обслуживанию ссуд, которые оказались в настоящее время «мертвым грузом» с финансовой точки зрения. В наиболее пострадавших штатах - в частности, Калифорнии и Флориде - компании-кредиторы стараются как можно быстрее распродать конфискованные дома, а значит, их количество на рынке сокращается. Иными словами, рынок не стоит на месте, а ищет способы оптимального решения немалого числа накопившихся серьезных проблем.